Selleks, et midagi endale soetada tuleb tegelikult samaaegselt (või ka eri aegadel) teha kaks erinevat tehingut: võlaõiguslik kohustustehing ja asjaõiguslik käsutustehing. Absoluutselt iga müügitehingu käigus sõlmitakse mõlemad lepingud olenemata sellest, et kas sellele on viidatud või kas isegi nendest teadlik oled. Näiteks poest endale midagi ostes või teise isiku käest vallasasju soetades ei oma nende tehingute eristamine nii suurt rolli. Väga oluliseks kujuneb nende tehingute eristamine aga tehingute puhul, kus on tehingu kehtivuseks erinevad eeldused, olgu selleks siis tehingu heakskiit või seadusega ettenähtud vorminõue.
Esmalt selgitame, et mida tähendavad käsutustehing ja kohustustehing. Käsutustehing on tehing, millega üks isik annab teisele isikule üle mõne eseme omandiõiguse ning omandiõigusega kaasnevad reaalsed õigused ja kohustused. Õigusteks võivad olla näiteks õigus eset võõrandada, eset kasutada, eset koormata asjaõigustega. Kohustusteks võivad olla esemel lasuvate koormatiste kandmine (nt maksud) või teatud juhtudel eseme heas korras hoidmine. Kohustustehing on tehing, millega lepitakse kokku omandiõiguse üleandmise tingimustes. Tingimused võivad olla näiteks võõrandamishind, võõrandamise tähtaeg, tagasiostuõigus. Seega käsutustehing hõlmab eset ennast, kohustustehing aga selle omandamise tingimusi.
Tehingute tegemisel kehtib pealtnäha arusaadav kuid tegelikkuses veidi keeruline põhimõte nimega abstraktsiooniprintsiip. Abstraktsiooniprintsiibi kohaselt ei sõltu käsutustehingu kehtivus kohustustehingu kehtivusest. Need kaks tehingut on eraldiseisvad, kuid moodustavad samal ajal ka ühe terviku. Vaatleme neid läbi kahe elulise näite.
Üks tehinguliik, kus võla- ja asjaõiguslike tehingute eristamine võib rolli mängida on osaühingu osaluse võõrandamine. Seadus näeb ette, et osaühingu osaluse võõrandamise käsutustehing peab olema notariaalselt tõestatud. Kohustuslikku vorminõuet ei ole aga ette nähtud kohustustehingu jaoks. Üks olukord, kus tehingute eristamine on oluline, on osaühingu poolt oma osade omandamine. Oma osade omandamiseks peavad osaühingu osanikud vastu võtma osanike otsuse, kus määratakse kindlaks oma osade omandamise tingimused (ehk määratakse kindlaks kohustustehing). Oma osa omandamine on lubatud, kui see toimub 5 aasta jooksul arvates sellise otsuse vastu võtmisest. Kui oma osade kohustustehing sõlmitakse ja täidetakse enne sellise otsuse vastuvõtmist, siis on kohustustehing tühine. Kui aga osanikud teevad sellise otsuse pärast kohustustehingu sõlmimist, kuid enne notariaalse käsutustehingu sõlmimist, siis on käsutustehing kehtiv. See tähendab seda, et notariaalse käsutustehingu sõlmimisega on osade omandiõigus kehtivalt üle läinud sõltumata sellest, et kohustustehing oli tühine.
Teine olukord, kus tehingute eristamine on oluline, on ühe isiku poolt raha maksmine teisele isikule, kus raha maksev isik oli raha saava isiku ees kohustatud raha maksma nii enda kohustuse kui ka kolmanda isiku kohustuse täitmiseks. Näiteks kui B maksab A-le teatud rahasumma eesmärgiga täita sellega kolmanda isiku C kohustus A vastu, A aga võtab raha vastu nii, nagu B oleks sellega täitnud omaenda kohustuse A suhtes, siis puudub B ja A vahel kokkulepe selles, missugune kohustus raha maksmisega täideti, ehkki mõlemal juhul pidi A saama üleantud raha omanikuks. See tähendab, et A saab raha omanikuks olenemata sellest, et millise isiku kohustuse B täitis A suhtes. Sellises olukorras tuleb hakata välja selgitama, et kas B tahe oli täita enda kohustus või C kohustus ehk teha kindlaks kohustustehingu tingimused.
Eraldiseisvana tuleks vaadata kinnisvaratehinguid. Kinnisvara tehingute puhul peab ka kohustustehing olema sõlmitud notariaalses vormis. Kui kinnisvara ostja ja müüja on sõlminud lihtkirjaliku (s.h omakäeliselt või digitaalselt allkirjastatud) kohustustehingu kinnisvara omandamiseks, siis hiljem, kui müüja keeldub asjaõiguslikku tehingut sõlmimast, ei ole kahjuks midagi ette võtta, et kinnisasi reaalsuses ka endale saada. Puudub kehtiv kohustus mida müüja täitma peaks. Kinnisasja eest ette makstud raha on sellegipoolest võimalik tagasi saada alusetu rikastumise alusel. Kui aga hiljem sõlmitakse notaris asjaõiguslik tehing, siis muutub ka vorminõuet rikkudes tehtud kohustustehing kehtivaks.
Mõlemad tehingud on alati mõistlik vormistada selgelt ja kirjalikult, et vältida tulevasi vaidluseid. Tehingust peaks nähtuma, et milliseid kohustusi kohustustehing täidab, millise esemega see on seotud, kelle vahel sõlmitud ning millal loetakse mõlemad tehingud sõlmituks ja täidetuks. Samuti on mõistlik nõu pidada juristiga, et välja selgitada kas tehingust kasu saamise ootus on põhjendatud ja ka realiseeritav.
Lisa kommentaar